Присвоенный рейтинг отражает умеренно высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг, обусловленное сравнительно низким уровнем рисков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств перед владельцами ипотечных сертификатов участия «ИСУ-2» компанией ЗАО «ГФТ ПИФ», осуществляющей функцию доверительного управления ипотечным покрытием в соответствии с правилами управления, зарегистрированными регулятором 21 ноября 2013г., и Федеральным законом №1520-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Основу ипотечного покрытия «ИСУ-2» составляют закладные по объектам недвижимости под управлением инвестиционно-девелоперский холдинга «Кловер групп» со стоимостью чистых активов около 600 млн долл. США. Основным направлением деятельности заемщиков является сдача в аренду принадлежащего им недвижимого имущества, являющегося предметом залога по договорам ипотеки, а также оказание сопутствующих услуг арендаторам.

Ключевыми факторами, обеспечивающими поддержку высокого уровня рейтинга ипотечных сертификатов участия «ИСУ-2», являются приемлемый уровень текущей кредитоспособности ипотечных заемщиков, хорошее качество и высокий уровень диверсификации залогового обеспечения, сравнительно низкая доля инфраструктурных затрат, связанных с управлением ипотечным покрытием, приемлемая доходность ипотечных ценных бумаг.

Ипотечные заемщики ведут свою деятельность в пяти экономически развитых регионах России (Санкт-Петербург, Ростовская область, Приморский край, Тюменская область и Ханты-Мансийском автономный округ), характеризующихся высоким уровнем кредитоспособности и благоприятным инвестиционным ландшафтом. Все вышеуказанные субъекты РФ регулярно входят в ТОП-20 ведущих российских регионов по интегрированному уровню относительной кредитоспособности согласно результатам исследований (рэнкингам), проводимым РА AK&M. Деятельность заемщиков характеризуется наличием стабильного денежного потока в виде поступлений от аренды собственного недвижимого имущества. Средневзвешенный коэффициент покрытия процентных платежей (ICR) по состоянию на 01.01.2016г. составил 1,39х, что свидетельствует об умеренно высокой способности компаний к исполнению текущих долговых обязательств, подтверждаемой отсутствием просроченной задолженности по ипотечному пулу с момента выдачи ИСУ.

Объекты коммерческой недвижимости, являющиеся предметом залога, преимущественно представлены современными торгово-офисными и многофункциональными центрами “Clover House”. Срок эксплуатации большинства зданий не превышает 13 лет, а их расположение характеризуется удобной транспортной доступностью в границах соответствующих муниципальных образований. Офисные блоки, как правило, имеют класс помещений не ниже «В». Объем вакантных площадей незначителен. Таким образом, ликвидность объектов залога оценивается как умеренно высокая.

Доходность «ИСУ-2» к погашению, рассчитанная в соответствии с методологией Агентства, всего 1,4п.п. уступает процентной ставке по ипотечным договорам займа, что свидетельствует о низком уровне возможных потерь и является одним из существенных факторов, поддерживающих кредитный рейтинг «ИСУ-2».

Размер инфраструктурных вознаграждений, определенный Правилами доверительного управления «ИСУ-2», составляет 1,9%, существенно уступая предельному значению в 5%, установленному Федеральным законом от 11.11.2003 №152-ФЗ. Это благоприятно влияет на инвестиционную привлекательность ценных бумаг, в конечном итоге способствуя повышению их доходности.

В качестве дополнительных факторов поддержки кредитного рейтинга ипотечных сертификатов участия PA AK&M отмечает высокий институциональный статус спецдепозитария и регистратора, осуществляющих сопровождение «ИСУ-2», а также высокую надежность страховщика залогового обеспечения по сделке. В частности, АО «Депозитарная компания «РЕГИОН» входит в первую тройку российских спецдепозитариев по стоимости контролируемого имущества, составляющего ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, АО «Компьютершер регистратор» первым в России приступило к формированию реестра владельцев ипотечных сертификатов участия и в настоящее время является лидером по количеству обслуживаемых ИСУ. Страховщик ипотечного покрытия ООО «Росгосстрах» является одним из признанных лидеров российского страхового рынка.

К основным сдерживающим факторам Агентство относит высокую концентрацию ипотечного покрытия, длительность горизонта ипотеки, а также определенное ухудшение финансовой устойчивости ипотечных заемщиков.

На крупнейшего заемщика в настоящее время приходится 37% совокупных требований по ипотеке, степень концентрации на двух основных контрагентах составляет 73%. В случае дефолта хотя бы одного из них доверительный управляющий столкнется с неизбежными проблемами с реализацией залогового имущества в первую очередь ввиду его крупномасштабности.

Погашение основного долга по ипотечным договорам займа, равно как и самих сертификатов «ИСУ-2», предусмотрено в октябре 2029 года. Значительная неопределенность относительно сохранения/изменения финансового профиля ипотечных заемщиков, стоимости коммерческой недвижимости, а также макроэкономической и геополитической ситуации в целом на столь продолжительном временном интервале объективно оказывают ощутимое давление на рейтинг кредитоспособности «ИСУ-2».

На фоне общего ухудшения макроэкономической ситуации доходность и рентабельность бизнеса ипотечных заемщиков по итогам 2015 года продемонстрировали в основном отрицательную динамику. Консолидированная выручка компаний сократилась на 6%, прибыль до налогообложения уменьшилась почти на 24%. Это привело к естественному ухудшению основных индикаторов долговой нагрузки. Несмотря на некоторое снижение размера совокупных долговых обязательств мультипликатор Debt/EBITDA вырос с 8,8 до 9,1, отношение долга к OIBDA увеличилось с 19,5 до 21,9. Высокий уровень заемных средств продолжает оставаться одним из ключевых факторов, сдерживающих рейтинг ипотечных сертификатов участия «ИСУ-2».

Ипотечные сертификаты участия «ИСУ-2» в количестве 1 000 000 штук выданы доверительным управляющим ЗАО «ГФТ ПИФ» 02 декабря 2013г. Оценочная стоимость одного ИСУ на дату выдачи составила 5 913 руб. 54 коп., что подтверждено справкой специализированного депозитария «Депозитарная компания «РЕГИОН». Общая сумма основного долга по требованиям, обеспеченным ипотекой, составляет 5 773 000 тыс. руб., процентная ставка – 7,15% годовых.  Требования по ипотечным займам обеспечены залогом коммерческой недвижимости, принадлежащей заемщикам на правах собственности. Датой возврата займов по всем договорам установлено 09.10.2029г., срок окончания действия договора доверительного управления – 10.10.2029г.

ЗАО «ГФТ ПИФ» является средней по объемам контролируемых активов управляющей компанией, расположенной в Москве. Входит в группу компаний ГФТ, успешно работающую на российском рынке с 1994г. Имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 19 сентября 2012г. №21-000-1-00948, предоставленную Федеральной службой по финансовым рынкам. Размер собственных средств компании по состоянию на 31.03.2016г. составлял около 100 млн руб. Помимо «ИСУ-2», ЗАО «ГФТ ПИФ» осуществляет доверительное управление ипотечным покрытием еще пяти выпусков ипотечных сертификатов участия.

Данный пресс-релиз подготовлен на основе Отчета о присвоении рейтинга кредитоспособности ипотечным сертификатам участия «ИСУ-2». Рейтинг присвоен в соответствии с «Методикой определения рейтинга кредитоспособности ипотечных сертификатов участия» (PA AK&M, 2015г.). 

Рейтинговое агентство AK&M впервые присвоило кредитный рейтинг ИСУ-2 20 мая 2015 года. Последнее рейтинговое действие произведено 20.05.2015 г. Все сообщения о рейтинговых действиях опубликованы на сайте www.akmrating.ru.

Кредитный рейтинг, а также любая информация и выводы, содержащиеся в пресс-релизе, должны рассматриваться исключительно как мнение о кредитоспособности, а не рекомендация по покупке-продаже ипотечных ценных бумаг.

Рейтинговое агентство AK&M не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми интерпретациями, выводами и последствиями, связанными с применением третьими сторонами результатов проведения рейтинговой оценки.

Рейтинговое агентство AK&M является ведущим независимым национальным рейтинговым агентством в России. Начало рейтинговой деятельности – 1993 год.

Москва, ул. Губкина, 3

Рейтинговое агентство AK&M

www.akmrating.ru

Тел: (495) 916-70-30, факс: (499) 132-69-18