Рейтинг «В++» означает, что ипотечные сертификаты участия «ИСУ ГК-2» относятся к классу удостоверяющих долговые обязательства финансовых инструментов с удовлетворительной степенью кредитоспособности. Риск несвоевременного выполнения обязательств невысокий. Рейтинг присвоен на основании «Методики определения рейтинга кредитоспособности ипотечных сертификатов участия» в ред. от 30 октября 2015 г.

В настоящее время ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия «ИСУ ГК-2» представлено закладными по кредиту, полученному АО «Русинком» от ПАО «БинБанк» по договору от 25 июля 2008 г. Использование закладных АО «Русинком» в качестве ипотечного покрытия финансовых инструментов ООО «УК «ГеоКапитал» обусловлено договором цессии между ООО «УК «ГеоКапитал» и ПАО «БинБанк» от 22 августа 2014 года. Основным содержанием деятельности АО «Русинком» является сдача в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества, а также финансовые операции, связанные с получением и предоставлением заемных ресурсов. Общая сумма основного долга по вышеназванному кредитному договору составляет 1 711 680 тыс. руб., процентная ставка – 16% годовых.  Общая стоимость залога АО «Русинком», определенная оценщиком ООО «ИнвестОценка» на основе метода сравнительного подхода составила 2 468 801 тыс руб. (без учета стоимости земельных участков, принадлежащих заемщику на правах аренды). Срок окончательного погашения задолженности по кредитному договору АО «Русинком» – 25 июля 2018 года. Общая сумма предстоящих выплат по ипотечным сертификатам участия (в 2016-2018 годах) оценивается в размере свыше 2 415 млн. руб.

ООО «УК «ГеоКапитал» осуществила выпуск «ИСУ ГК-2» 25 августа 2014 года, когда пул ипотечного покрытия был еще представлен закладными двух заемщиков «БинБанка» - помимо АО «Русинком» участником проекта было также АО «Рапид». Оценочная стоимость одного ипотечного сертификата участия «ИСУ ГК-2», на дату выпуска составляла 660 руб. 42 коп в соответствии с правилами расчета, утвержденными  действующим Положением о порядке определения размера ипотечного покрытия (Приказ ФСФР от 1 ноября 2005 года N05-59/пз-н), что подтверждено справкой специализированного депозитария о размере ипотечного покрытия. Общее количество выданных сертификатов – 4 000 000. Совокупный объем поступлений по ипотечному покрытию (включая процентные платежи) первоначально планировался на уровне около 4 480 млн руб., а срок окончания действия договора доверительного управления ипотечным покрытием был установлен на 31 марта 2019 г. После досрочного погашения «Рапидом» своей задолженности в конце 2015 года ипотечное покрытие «ИСУ ГК-2» уменьшилось, а упущенный доход владельцев ипотечных сертификатов участия на период 2016-2019 годов составил около 550 млн. руб. С учетом этого обстоятельства максимальный уровень упущенной выгоды инвесторов был оценен Агентством примерно в 40% от размера ипотечного покрытия.  Сейчас закладные обеспечены залогом коммерческой недвижимости, являющейся собственностью только АО «Русинком».

В качестве основных факторов поддержки рейтинга кредитоспособности ипотечных ценных бумаг Агентство выделяет: отсутствие просроченной задолженности по обязательствам, входящим в состав ипотечного покрытия «ИСУ ГК-2», удовлетворительное качество залогового обеспечения по займу АО «Русинком», высокий кредитный рейтинг банка-оригинатора (ПАО "БИНБАНК", являющегося также расчетным банком по сделке), высокий институциональный статус спецдепозитария (ЗАО «Первый Специализированный Депозитарий»), а также заслуженную репутацию регистратора (АО «Независимая Регистраторская Компания»). Кроме того, Агентство отмечает умеренно высокую надежность страховой защиты объектов недвижимости по сделке, предоставленную оператором ООО «БИН-страхование», специализирующемся на страховании ипотеки и имеющим аккредитацию АИЖК.

На момент присвоения рейтинга Агентством не выявлено просроченной задолженности по обязательствам, входящим в состав ипотечного покрытия «ИСУ ГК-2».  АО «Русинком» пунктуально осуществляет обслуживание задолженности по переуступленному в пользу ООО  «УК «ГеоКапитал» кредитному договору.

По итогам проведенного в Агентстве сценарного анализа, основанного на рассмотрении полной группы событий, включающей дефолты заемщика по уплате основного долга, средневзвешенный уровень прямых потерь инвесторов (без учета вознаграждений управляющей компании, регистратора и депозитария, а также расходов по обслуживанию ипотечного покрытия) оценен в 19%, что соответствует присвоенным классу и подуровню рейтинга согласно критериальным правилам Агентства. Тем самым качество залогового обеспечения по займу АО «Русинком» было признано вполне удовлетворительным. Необходимо отметить, что при оценке уровня возможных потерь рассматривалась скорректированная (стрессовая) стоимость залога, определенная по результатам личного осмотра экспертами РА «AK&M» недвижимости, находящейся в залоге, а также сравнительного анализа объектов-аналогов. Кроме этого, в процессе рейтингового исследования были учтены дополнительные расходы, сопряженные со взысканием залога и реализацией заложенного имущества.

Банк оригинатор «ИСУ ГК-2» - ПАО "БИНБАНК", выступающий также расчетным банком по сделке, работает на банковском рынке России уже более 22 лет. Это надежная частная финансовая организация, являющаяся одной из крупнейших в России. Национальные рейтинговые агентства России оценивают рейтинг кредитоспособности ПАО "БИНБАНК" на уровне «А+», а международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s – на уровне «А» (в пересчете на национальную рейтинговую шкалу Рейтингового агентства АК&M).

Спецдепозитарий «ИСУ ГК-2» - закрытое акционерное общество «Первый Специализированный Депозитарий» - был основан в 1996 году и первым в России получил лицензию на осуществление деятельности специализированного депозитария.. В настоящее время ЗАО «ПРСД» входит в первую пятерку крупнейших специализированных депозитариев России, имеет репутацию надежной и высокопрофессиональной компании.

Регистратор «ИСУ ГК-2» - АО «Независимая Регистраторская Компания» работает на фондовом рынке с 1996 года и является одним из крупнейших регистраторов на российском рынке. В 2015 г. АО «НРК» обслуживала до 95% российского рынка ипотечных сертификатов участия.

Страховщик «ИСУ ГК-2» - ООО «БИН Страхование» – универсальная страховая компания, работающая на рынке с августа 2000 года. Компания входит в финансовую группу «БИНБАНКа», который является основным партнером «БИН Страхования» в развитии банковского страхования. Надежность компании подтверждается как ведущими российскими рейтинговыми агентствами (присвоены рейтинги надежности на уровне «А» в пересчете на национальную рейтинговую шкалу Рейтингового агентства АК&M), так и стабильностью своего генерального партнера – ПАО "БИНБАНК".

Факторами, сдерживающими рейтинг ипотечных сертификатов участия «ИСУ ГК-2», выступают недостаточно высокий уровень кредитоспособности заемщика и зависимость заемщика от финансового потенциала контрагентов, зарегистрированных в иностранных юрисдикциях.

За 9 месяцев 2015 года чистый убыток АО «Русинком» составил 379 млн. руб. По итогам проведенных в Агентстве экспресс-оценок, текущий рейтинг кредитоспособности АО «Русинком» находится на уровне В+, 2-й подуровень.

Существенным фактором риска является также зависимость заемщика от финансового потенциала контрагентов, зарегистрированных в иностранных юрисдикциях. В частности, согласно представленным АО «Русинком» плановым бюджетам движения денежных средств, погашение основного долга по кредитам предусмотрено в значительной степени за счет возврата займов, предоставленным ранее компаниям-нерезидентам.

ООО «УК «ГеоКапитал» является сравнительно небольшой управляющей компанией, расположенной в Москве. Имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 17 сентября 2009г. №21-000-1-00662, предоставленную Федеральной службой по финансовым рынкам. Размер собственных средств компании по состоянию на начало 2016 г. превышал 100 млн руб. Стоимость активов, находящихся под управлением компании составила более 27 млн. руб.

Рейтинговое агентство AK&M впервые присвоило кредитный рейтинг ипотечных сертификатов участия «ИСУ ГК-2» 13 февраля 2015 года. Все сообщения о рейтинговых действиях опубликованы на сайте akmrating.ru.

Агентство использует в своих расчетах информацию, предоставленную управляющей компанией ООО «УК «ГеоКапитал», полностью полагаясь на ее достоверность. При вынесении суждения ЗАО «Рейтинговое агентство AK&M» может использовать информацию их других надежных, по его мнению, источников, однако агентство не проводит всестороннюю проверку исходных данных и снимает с себя ответственность в случае обнаружения недостоверности исходных данных.

Данный пресс-релиз подготовлен на основе Отчета о присвоении рейтинга кредитоспособности ипотечным сертификатам участия «ИСУ ГК-2» и «Методики определения рейтинга кредитоспособности ипотечных сертификатов участия» ред. от 30 октября 2015 г.

Рейтинг, а также любая информация и выводы, содержащиеся в пресс-релизе, должны рассматриваться исключительно как мнение о кредитоспособности, а не рекомендация по покупке-продаже ценных бумаг или предоставлению заемных средств.

Рейтинговое агентство AK&M не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми интерпретациями, выводами и последствиями, связанными с применением третьими сторонами результатов проведения рейтинговой оценки.

Рейтинговое агентство AK&M является ведущим независимым национальным рейтинговым агентством в России. Начало рейтинговой деятельности – 1993 год. 

Москва, ул. Губкина, 3

Рейтинговое агентство AK&M

www.akmrating.ru

Тел: (495) 916-70-30, факс: (499) 132-69-18