Рейтинг присвоен на основании «Методики определения рейтинга кредитоспособности ипотечных сертификатов участия (обеспеченных коммерческой недвижимостью)». Рейтинг «В+» означает, что ипотечные ценные бумаги обладают удовлетворительным уровнем кредитоспособности.

Присвоенный рейтинг отражает приемлемый уровень рисков, связанных с исполнением обязательств перед владельцами ипотечных сертификатов участия «Доходная ипотека 2» (ДИ-2) управляющей компанией ЗАО «Эмпайр Траст». Компания осуществляет функцию доверительного управления ипотечным покрытием ДИ-2 в соответствии с правилами управления, зарегистрированными Службой Банка России по финансовым рынкам 18 апреля 2014г., и Федеральным законом №1520-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Основу ипотечного покрытия ИСУ «ДИ-2» составляют требования по пяти договорам займа, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости в виде земельных участков сельскохозяйственного (около 90% совокупных площадей) и промышленного назначения, расположенных в Тверской и Тульской областях. 

Общая сумма основного долга по договорам займа равняется 1 270 000 тыс. руб., процентная ставка рассчитывается как ключевая ставка Банка России плюс 1 процент годовых. Оценочная стоимость одного ИСУ на дату выдачи (04.03.2015г.) составила 1 277 руб. 53 коп. Общее количество выданных сертификатов – 1 000 000. Совокупный объем поступлений по ипотечному покрытию, включая процентные платежи, должен составить около 2 млрд руб. Датой возврата займов по всем договорам установлено 31.03.2020г., срок окончания действия договора доверительного управления – 30.04.2019г.

Основными факторами, оказывающими поддержку рейтинга ипотечных сертификатов участия «ДИ-2», являются адекватный уровень кредитоспособности ипотечных заемщиков, а также целевая направленность использования ссудных ресурсов.

Деятельность большинства заемщиков характеризуется наличием стабильного денежного потока в виде поступлений от мелкооптовой торговли, добычи полезных ископаемых и реализации продуктов их переработки. Средневзвешенный коэффициент покрытия процентных платежей (ICR) по состоянию на 31.03.2015г. составил около 1,2х, что свидетельствует об умеренно высокой способности компаний к исполнению текущих долговых обязательств. Вероятности дефолта заемщиков на долгосрочном горизонте, рассчитанные согласно методологии Агентства,  находятся в диапазоне 8%...35%., вероятность коллективного дефолта составляет всего 0,2%.

Агентство с удовлетворением отмечает, что полученные ссудные ресурсы (дата предоставления займов – начало февраля 2015 года) были направлены заемщиками главным образом на пополнение оборотных средств, используемых в основной деятельности компаний. В  результате их совокупная выручка по итогам I кв. 2015г. увеличилась  более чем в полтора раза (YoY), суммарный убыток от продаж сменился прибылью в размере 45,8 млн руб. Дальнейшее улучшение финансовых результатов компаний-заемщиков в перспективе может послужить драйвером роста кредитного рейтинга ИСУ «ДИ-2».

В качестве дополнительного фактора поддержки рейтинга ипотечных сертификатов участия  отмечается высокий институциональный статус спецдепозитария и регистратора, осуществляющих сопровождение ИСУ «ДИ-2». Так, ОАО «Объединенный специализированный депозитарий» входит в ТОП-5 российских спецдепозитариев по стоимости контролируемого имущества, составляющего ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, ЗАО «Компьютершер регистратор» первым в России приступило к формированию реестра владельцев ипотечных сертификатов участия и в настоящее время является лидером по количеству обслуживаемых ИСУ. Кроме того, Агентство принимает во внимание высокий уровень страховой защиты по сделке – все объекты недвижимости застрахованы в одной из ведущих российских страховых групп  «МАКС» (высший рейтинг надежности от RAEX) с размером консолидированного собственного капитала, превышающим 5 млрд руб. (отчетность страховщика по МСФО за 2014 год).

К основным факторам риска Агентство относит низкую рентабельность бизнеса ипотечных заемщиков, низкое качество залогового обеспечения по ипотечным займам, ограниченный опыт доверительного управляющего по управлению ипотечным покрытием, в том числе в стрессовых ситуациях.

Несмотря на улучшение финансовых результатов заемщиков в I кв. 2015г., рентабельность деятельности компаний остается на умеренно низком уровне. По состоянию на 01.04.2015г. отношение совокупной прибыли от продаж (в годовом исчислении) к размеру ипотечного портфеля (сумма основного долга и процентных платежей) составило около 9%, что при пятилетнем горизонте ипотеки ставит под сомнение возможность заемщиков погасить ипотечную задолженность в полном объеме без привлечения внешних источников финансирования. Кроме того, Агентство принимает во внимание тот факт, что на момент предоставления ипотечных ссуд компании-заемщики были обременены прочими долговыми обязательствами в сумме, превышающей 500 млн руб.

Справедливая текущая стоимость предметов залога составляет, по оценкам Агентства, около 12% от суммы основного долга по договорам займа. Низкий размер залоговой базы определяет существенный уровень потенциальных потерь по ипотечному покрытию в случае дефолта ипотечных заемщиков. Данный уровень составляет 27,3% (доверительная вероятность оценки – около 0,9) от совокупного размера плановых платежей по ипотеке, что эквивалентно доходности к погашению ценных бумаг примерно 3,3% годовых. Последний показатель находится ниже среднего  ориентира по инфляции в России на период 2016-2020гг. (согласно прогноза Минэкономразвития), что рассматривается Агентством в качестве существенного фактора, ограничивающего уровень рейтинга ИСУ «Доходная ипотека 2». Кроме того, Агентство отмечает, что большая часть заложенного имущества не генерирует денежного потока для целей погашения ипотечной задолженности, что вступает в противоречие с основной концепцией залога  недвижимости в сделках секьюритизации корпоративных ипотечных кредитов (займов).

Несмотря на накопленный опыт управления ипотечным покрытием четырех выпусков ИСУ, ЗАО «Эмпайр Траст» еще не имело широкой практики урегулирования нештатных ситуаций, связанных с взысканием долгосрочной просроченной задолженности по требованиям, составляющим ипотечное покрытие ценных бумаг, а также с реализацией предметов залога (в частности, земельных участков) в случае дефолта ипотечных заемщиков. Указанное обстоятельство оказывает определенное давление на рейтинг ИСУ, особенно в долгосрочной перспективе.

В качестве дополнительных факторов дестабилизирующего характера Агентство отмечает нестандартный формат сделки по выдаче ипотечных ценных бумаг (большая часть залогового обеспечения предоставлена третьим лицом, не преследующим финансовых интересов по сделке),  несогласованность сроков действия договора доверительного управления ипотечным покрытием «ДУ-2» и договоров займа, а также сокращение масштабов бизнеса управляющей компании в текущем году (досрочное прекращение договоров доверительного управления ипотечными покрытиями ИСУ «Коммерческая ипотека» и «Прайм ипотека», передача прав и обязанностей доверительного управляющего ИСУ «Высокий стандарт» другой управляющей компании).

ЗАО «Эмпайр Траст» является небольшой по объемам контролируемых активов управляющей компанией, расположенной в Москве. Имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 13 августа 2013г. №21-000-1-00962, предоставленную Федеральной службой по финансовым рынкам. Размер собственных средств компании по состоянию на 30.04.2015г. составлял около 84 млн руб. Помимо «ДИ-2», ЗАО «Эмпайр Траст» осуществляет управление ипотечным покрытием ИСУ «Межрегиональная ипотека». Совокупный размер ипотечного покрытия в управлении составляет примерно 4,7 млрд руб.

Данный пресс-релиз подготовлен на основании Отчета о присвоении рейтинга кредитоспособности ипотечным сертификатам участия «Доходная ипотека 2». Рейтинг присвоен в соответствии с «Методикой определения рейтинга кредитоспособности ипотечных сертификатов участия (обеспеченных коммерческой недвижимостью)» (PA AK&M, 2015г.). 

Кредитный рейтинг, а также любая информация и выводы, содержащиеся в пресс-релизе, должны рассматриваться исключительно как мнение о кредитоспособности, а не рекомендация по купле-продаже ипотечных ценных бумаг, обслуживаемых ЗАО «Эмпайр Траст».

Рейтинговое агентство AK&M не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми интерпретациями, выводами и последствиями, связанными с применением третьими сторонами результатов проведения рейтинговой оценки.

Рейтинговое агентство АК&M аккредитовано Министерством финансов Российской Федерации (приказ №452 от 17 сентября 2010 года) и входит в реестр рейтинговых агентств, аккредитованных Банком России.

Москва, ул. Губкина, 3

Рейтинговое агентство«AK&M

www.akmrating.ru

Тел: (495) 916-70-30, факс: (499) 132-69-18