Присвоенный рейтинг отражает высокую вероятность исполнения обязательств перед владельцами ипотечных сертификатов участия «ИСУ ГК-2» компанией ООО «УК «ГеоКапитал», осуществляющей функцию доверительного управления ипотечным покрытием выданных ипотечных ценных бумаг согласно правилам управления, зарегистрированным Банком России 16 мая 2014г. в соответствии с законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах».

Основу ипотечного покрытия «ИСУ ГК-2» составляют закладные по кредитным договорам заемщиков  – ЗАО «Рапид» и ЗАО «Русинком», основной деятельностью которых является сдача в аренду принадлежащего им недвижимого имущества, а также финансовые операции, связанные с получением и предоставлением заемных ресурсов. Общая сумма основного долга по кредитным договорам составляет 2 641 680 тыс. руб., процентная ставка – 16% годовых. Оценочная стоимость одного ИСУ, оформленной договором цессии (передачи прав по закладным) между ООО «ГеоКапитал» и ОАО «БинБанк» от 22 августа 2014г. на дату выдачи определилась в размере 660 руб. 42 коп в соответствии с суммой договора и в размере 683 руб.15 коп. в соответствии с правилами расчета, утвержденными  действующим Положением о порядке определения размера ипотечного покрытия (Приказ ФСФР от 1 ноября 2005 года N05-59/пз-н), подтвержденном справкой специализированного депозитария о размере ипотечного покрытия. Общее количество выданных сертификатов – 4 000 000. Совокупный объем поступлений по ипотечному покрытию (включая процентные платежи) должен составить около 4 480 млн руб. Закладные обеспечены залогом коммерческой недвижимостью, являющейся собственностью заемщиков. Общая стоимость залога, определенная оценщиком ООО «ИнвестОценка» на основе метода сравнительного подхода составила 3 813 704 тыс руб. (без учета стоимости земельных участков, принадлежащих заемщикам на правах аренды). Даты окончания кредитных договоров, в которые предусмотрены погашения основного долга – 25.07.2018г. (ЗАО «Русинком») и 28.07.2019г. (ЗАО «Рапид).

В качестве основного фактора, поддерживающего уровень рейтинга ипотечных сертификатов участия «ИСУ ГК-2», Агентство отмечает достаточно высокую стоимость заложенного имущества, определяющую приемлемый уровень потерь по ипотечному покрытию.

По результатам проведенного аналитиками AK&M сценарного анализа, основанного на рассмотрении полной группы событий, включающей дефолты заемщиков по уплате основного долга, средневзвешенный уровень прямых потерь инвесторов (без учета вознаграждений управляющей компании, регистратора и депозитария, а также расходов по обслуживанию ипотечного покрытия) оценен в 19%, что соответствует присвоенным классу и подуровню рейтинга согласно эталонным метрикам Агентства. Необходимо отметить, что при оценке уровня возможных потерь рассматривалась скорректированная (стрессовая) стоимость залога, определенная по результатам личного осмотра экспертами РА «AK&M» недвижимости, находящейся в залоге, а также сравнительного анализа объектов-аналогов. Кроме этого, в процессе рейтингового исследования были учтены дополнительные расходы, сопряженные со взысканием залога и реализацией заложенного имущества.

Необходимо отметить, что анализ деятельности заёмщиков показал недостаточный уровень доходности от сдачи в аренду объектов торговой и коммерческой недвижимости, ставящий под сомнение возможность погашения основного долга за счет средств, полученных от операционной деятельности компаний. Вместе с тем, в силу того, что нерезидентные кредиторы являются устоявшимися долгосрочными источниками финансирования заемщиков на протяжении всей их деятельности, РА «АК&М» полагает, что вероятность невыплаты части ипотечного долга в виде процентов крайне незначительна. В пользу этого говорит также отсутствие каких-либо просрочек по выплатам по ипотечным обязательствам, которые за 3-й и 4-й кварталы 2014г. составили около 152 млн. руб (100% от суммы требований),что подтверждается официальными данными депозитария по ООО «УК «ГеоКапитал».

Ключевым фактором риска, принятым во внимание Агентством при оценке уровня кредитоспособности ипотечных сертификатов участия «ИСУ ГК-2», является зависимость заемщиков от финансового потенциала контрагентов, зарегистрированных в иностранных юрисдикциях. В частности, согласно представленным заемщиками бюджетам движения денежных средств погашение основного долга по кредитам предусмотрено главным образом за счет возврата и предоставления займов от компаний-нерезидентов.

Помимо этого, Агентство обращает внимание на несогласованность по срокам даты завершения договора управления ипотечным покрытием (31.03.2019г.) и даты окончания кредитного договора с ОАО «Рапид» (28.07.2019г.), что может создать дополнительные проблемы, связанные с невозможностью взыскания задолженности по части требований, входящих в состав ипотечного покрытия, так как срок погашения обязательств не наступил, и необходимостью переуступки прав по данным требованиям для обеспечения  выплаты соответствующих доходов владельцам ипотечных ценных бумаг.

ООО «УК «ГеоКапитал» является сравнительно небольшой управляющей компанией, расположенной в Москве. Имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 17 сентября 2009г. №21-000-1-00662, предоставленную Федеральной службой по финансовым рынкам. Размер собственных средств компании по состоянию на 31.12.2014г. составлял 88 млн руб., объем средств под управлением – 3,5 млрд руб. Ранее управлением ипотечными ценными бумагами компания не занималась.

Данный пресс-релиз подготовлен на основе Отчета о присвоении рейтинга кредитоспособности ипотечным сертификатам участия «ИСУ ГК-2».

Кредитный рейтинг, а также любая информация и выводы, содержащиеся в пресс-релизе, должны рассматриваться исключительно как мнение о кредитоспособности, а не рекомендация по покупке-продаже ценных бумаг или предоставлению банком заемных средств.

Рейтинговое агентство AK&M не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми интерпретациями, выводами и последствиями, связанными с применением третьими сторонами результатов проведения рейтинговой оценки.

Рейтинговое агентство АК&M аккредитовано Министерством финансов Российской Федерации (приказ №452 от 17 сентября 2010 года).

Москва, ул. Губкина, 3

ЗАО «Рейтинговое агентство «AK&M»

www.akmrating.ru

Тел: (495) 916-70-30

Факс: (499) 132-69-18