Присвоенный рейтинг отражает высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг, обусловленное низким уровнем рисков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств перед владельцами ипотечных сертификатов участия «ИСУ-2» компанией ЗАО «ГФТ ПИФ», осуществляющей функцию доверительного управления ипотечным покрытием в соответствии с правилами управления, зарегистрированными регулятором 21 ноября 2013г., и Федеральным законом №1520-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Основу ипотечного покрытия «ИСУ-2» составляют закладные по заемным договорам компаний, входящих в  инвестиционно-девелоперский холдинг «Кловер групп» со стоимостью чистых активов около 600 млн долл. США. Основным направлением деятельности заемщиков является сдача в аренду принадлежащего им недвижимого имущества, а также оказание сопутствующих услуг арендаторам.

Общая сумма основного долга по договорам займа составляет 5 773 000 тыс. руб., процентная ставка – 7,15% годовых. Оценочная стоимость одного ИСУ на дату выдачи (02.12.2012г.) составила 5 913 руб. 54 коп., что  подтверждено справкой специализированного депозитария «Депозитарная компания «РЕГИОН». Общее количество выданных сертификатов – 1 000 000. Совокупный объем поступлений по ипотечному покрытию (включая процентные платежи) должен составить около 12 377 млн руб. Требования по ипотечным займам обеспечены залогом коммерческой недвижимости, принадлежащей заемщикам на правах собственности. Общая стоимость залога согласно закладным составляет 5 995 600 тыс. руб. Датой возврата займов по всем договорам установлено 09.10.2029г., срок окончания действия договора доверительного управления – 10.10.2029г.

Основными факторами, обеспечивающими поддержку высокого уровня рейтинга ипотечных сертификатов участия «ИСУ-2», являются приемлемый уровень кредитоспособности ипотечных заемщиков, высокая рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога, низкий потенциальной уровень потерь по ипотечному портфелю, связанных с вероятными дефолтами залогодателей.

Ипотечные заемщики ведут свою деятельность в высоко экономически развитых регионах России – г. Санкт-Петербурге, Ростовской области, Приморском крае, Тюменской области и Ханты-Мансийском автономном округе. Все вышеуказанные субъекты РФ регулярно входят в ТОП-20 ведущих российских регионов по интегрированному уровню относительной кредитоспособности согласно результатам исследований (рэнкингам), проводимым РА AK&M. Деятельность заемщиков характеризуется наличием стабильного денежного потока в виде поступлений от аренды собственного недвижимого имущества. Средневзвешенный коэффициент покрытия процентных платежей (ICR) по состоянию на 01.01.2015г. составил 1,53%, что свидетельствует об умеренно высокой способности компаний к исполнению текущих долговых обязательств, подтверждаемой отсутствием просроченной задолженности по ипотечному пулу с момента выдачи ИСУ. Вероятность дефолта заемщиков на долгосрочном горизонте, рассчитанная согласно методологии PA AK&M, находится в диапазоне 11%...27%.

Объекты коммерческой недвижимости, являющиеся предметом залога, преимущественно представлены современными торгово-офисными и многофункциональными центрами “Clover House”. Вакантные площади, пригодные для аренды, практически отсутствуют. Отношение рыночной стоимости залога к сумме основного долга по ипотеке превышает 80%.

Средний уровень прямых потенциальных потерь по ипотечному покрытию (без учета инфраструктурных вознаграждений и расходов по обслуживанию) составил по оценкам Агентства 2,6%...3,3%. Помимо вероятностей дефолта при оценки уровня потерь были учтены корректировки стоимости предметов залога на основе анализа рынка коммерческой недвижимости в регионах нахождения заемщиков, а также дополнительные расходы, связанные с взысканием залога и реализацией заложенного имущества. Полученные оценки являются ключевым фактором, определяющим уровень кредитоспособности «ИСУ-2».

В качестве дополнительного фактора поддержки кредитного рейтинга ипотечных сертификатов участия PA AK&M отмечает высокий институциональный статус спецдепозитария и регистратора, осуществляющих сопровождение «ИСУ-2». В частности, ЗАО «Депозитарная компания «РЕГИОН» входит в первую тройку российских спецдепозитариев по стоимости контролируемого имущества, составляющего ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, ЗАО «Компьютершер регистратор» первым в России приступило к формированию реестра владельцев ипотечных сертификатов участия и в настоящее время является лидером по количеству обслуживаемых ИСУ.

К основным сдерживающим факторам Агентство относит длительность горизонта ипотеки, зависимость платежеспособности ипотечных заемщиков от внешних источников финансирования, ограниченный опыт доверительного управляющего по управлению ипотечным покрытием, в том числе в стрессовых ситуациях.

На момент выдачи ипотечных сертификатов участия расчетный срок до их погашения составлял почти 16 лет. В условиях сложившейся макроэкономической ситуации любые финансовые прогнозы на такую перспективу носят достаточно условный характер. Вытекающая из этого  значительная неопределенность относительно сохранения либо изменения финансового профиля ипотечных заемщиков, а также рыночной ситуации в целом, оказывают существенное давление на рейтинг кредитоспособности «ИСУ-2».

Несмотря на накопленный опыт управления ипотечным покрытием четырех выпусков ИСУ, ЗАО «ГФТ ПИФ» еще не имело широкой практики урегулирования нештатных ситуаций, связанных с взысканием долгосрочной просроченной задолженности по требованиям, составляющим ипотечное покрытие ценных бумаг, а также с реализацией предметов залога в случае дефолта ипотечных заемщиков. Это оказывает умеренное давление на рейтинг ИСУ, особенно в долгосрочной перспективе.

ЗАО «ГФТ ПИФ» является средней по объемам контролируемых активов управляющей компанией, расположенной в Москве. Входит в группу компаний ГФТ, успешно работающую на российском рынке с 1994г. Имеет лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 19 сентября 2012г. №21-000-1-00948, предоставленную Федеральной службой по финансовым рынкам. Размер собственных средств компании по состоянию на 31.03.2015г. составлял около 100 млн руб. Помимо «ИСУ-2», ЗАО «ГФТ ПИФ» осуществляет управление ипотечным покрытием еще трех выпусков ипотечных сертификатов участия – «ИСУ-3», «ИСУ-4» и «ИСУ-5». Совокупный размер ипотечного покрытия в управлении по состоянию на 30.04.2015г. – 14,6 млрд руб.

Данный пресс-релиз подготовлен на основе Отчета о присвоении рейтинга кредитоспособности ипотечным сертификатам участия «ИСУ-2». Рейтинг присвоен в соответствии с «Методикой определения рейтинга кредитоспособности ипотечных сертификатов участия (обеспеченных коммерческой недвижимостью)» (PA AK&M, 2015г.). 

Кредитный рейтинг, а также любая информация и выводы, содержащиеся в пресс-релизе, должны рассматриваться исключительно как мнение о кредитоспособности, а не рекомендация по покупке-продаже ипотечных ценных бумаг.

Рейтинговое агентство AK&M не принимает на себя никакой ответственности в связи с любыми интерпретациями, выводами и последствиями, связанными с применением третьими сторонами результатов проведения рейтинговой оценки.

Рейтинговое агентство АК&M аккредитовано Министерством финансов Российской Федерации (приказ № 452 от 17 сентября 2010 года) и входит в реестр рейтинговых агентств, аккредитованных Банком России.

Москва, ул. Губкина, 3

Рейтинговое агентство AK&M

www.akmrating.ru

Тел: (495) 916-70-30, факс: (499) 132-69-18