Рейтинговое агентство «AK&M» присвоило кредитный рейтинг ОАО "Система-Галс" по национальной шкале на уровне "В++"

Рейтинговое агентство AK&M присвоило кредитный рейтинг ОАО "Система-Галс" по национальной шкале на уровне "В++". Рейтинг "В++" означает, что ОАО "Система-Галс" относится к классу заемщиков с удовлетворительным уровнем надежности. Риск несвоевременного выполнения обязательств невысокий.

Одним из ключевых факторов поддержки рейтинговой оценки ОАО "Система-Галс" является высокое качество кредитного портфеля компании. Основная часть обязательств компании является долгосрочной, что очень важно как в условиях кризиса, так и учитывая характер бизнеса Системы-Галс. По данным на 31.12.2008 года на долю долгосрочных обязательств приходится около 90% обязательств, а на долю краткосрочных кредитов и займов и прочих аналогичных обязательств - около 10% (без учета внутригрупповой задолженности). Позитивным фактором является эффективная политика управления портфелем обязательств. В декабре 2008 года компания конвертировала обязательства по кредитам перед ОАО Банк ВТБ на общую сумму $700 млн.($500 млн. и $200 млн) и сроком погашения в 2012 году в рубли. В результате 78% долга компании стало номинировано в рублях, что на фоне последующего падения курса российской валюты и высокой волатильности финансовых рынков в настоящее время существенно снижает валютные риски компании. Также можно выделить получение в конце 2008 года ОАО "Система-Галс" кредита ВТБ на сумму 4 млрд. руб. (в рамках открытого лимита в 7 млрд. рублей) с погашением в 2010 году. Данные средства позволят повысить ликвидность компании и улучшить условия обслуживания текущего долга в наиболее проблемном для российской экономики 2009 году. Всего по состоянию на 31.12.2008 обязательства компании составляют около $1.4 млрд.

В рамках анализа долга можно отметить хорошую кредитную историю компании. Все платежи по кредитам и займам Система-Галс выполняла своевременно. Фактов просрочек выплат по обязательствам к моменту присвоения рейтинга выявлено не было.

"Система-Галс" достаточно динамично развивается, что позитивно отражается на большинстве ее показателей. В 2008 году было введено 27.51 тыс. кв. м зданий. По итогам 9 месяцев 2008 года выручка от реализации по US GAAP составила $325.79 млн., что на 57% больше, чем было получено за аналогичный период 2007 года. Активы за этот период увеличились на 21% до $2130 млн.

В условиях мирового финансового кризиса компания оправданно изменила планы по реализации проектов. Так, было принято решение сконцентрироваться на проектах с уже существующей схемой финансирования либо с ожидаемым финансированием, реализуемые совместно с соинвесторами и находящиеся на стадии строительно-монтажных работ или готовые к выходу на строительную площадку.

Основными проектами в 2009 году станут жилой комплекс "Изумрудная долина", торгово-развлекательный центр "Лето", офисный центр Leningradsky Towers, курортный комплекс "Камелия", реконструкция 7 проектов программы МГТС и здания "Детского мира". В 2009 году "Система - Галс" намерена завершить строительство 254.8 тыс. кв. м недвижимости.

07 апреля 2009 года АФК "Система" заключила соглашение с ОАО Банк ВТБ (ВТБ) о продаже пакета акций ОАО "Система-Галс". Сделка осуществляется в два этапа. На первом этапе ВТБ за 30 рублей приобрел 19,5% акций компании и получил call-опцион на выкуп 31.5% акций за 30 рублей. Исполнение опциона возможно с момента получения разрешения регулирующих органов. В случае реализации опциона, доля ВТБ в уставном капитале ОАО "Система-Галс" достигнет 51%.

Наличие крупного собственника, обладающего значительными финансовыми и прочими ресурсами, и способного оказать компании поддержку в условиях финансового кризиса повышает оценку кредитоспособности "Системы-Галс".

Существенным фактором, влияющим на рейтинговую оценку, является высокая долговая нагрузка компании. При этом 9 месяцев 2008 года компания закончила с чистым убытком. Следует отметить, что одной из существенных причин возникновения чистого убытка являются отрицательные курсовые разницы, связанные с девальвацией национальной валюты по отношению к доллару США. Отношение объема задолженности по кредитам и займам ОАО "Система-Галс" к EBITDA по итогам 9 месяцев 2008 года было зафиксировано на отрицательном уровне. Кроме того, по итогам 9 месяцев 2008 года, как и в 2007 году, отношение долга к активам и капиталу ухудшились. Показатель долг/активы вырос до 0.59, а долг/собственный капитал - до 2.44.

В настоящее время величина заемного капитала превышает объемы собственных средств. При этом необходимо отметить, что отношение суммарного долга к оценочной стоимости портфеля недвижимости компании составляет 0.7, что в целом является приемлемым показателем и выступает фактором поддержки при оценке кредитоспособности. В качестве позитивного аспекта можно отметить и результаты анализа бюджетного плана компании на 2009 год, свидетельствующие об отсутствии в 2009 году дефицита собственных средств и наличии необходимых для обеспечения всех обязательств и реализации проектов источников финансирования.

Отрицательные денежные потоки (чистая прибыль и EBITDA), а также низкая рентабельность по итогам III квартала 2008 года при этом свидетельствуют о том, что компания не может обслуживать текущие обязательства за счет этих источников. Однако убытки сокращаются. За девять месяцев 2008 года по консолидированным данным EBITDA компании составила минус $0.4 млн. против минус $47.1 млн. за 9 месяцев 2007 года. Рентабельность по EBITDA по итогам 9 месяцев 2008 года равнялась минус 0.11% против минус 22.68% по итогам 9 месяцев 2007 года. ROA и ROE составили -2.48% и -9.03% против -3.63% и -11.61%, соответственно. При этом, компания закончила 9 месяцев 2008 года с операционной прибылью. Рентабельность продаж (ROS) составила 8.3% против минус 34.6% по итогам 9 месяцев 2007 года.

Невысокий уровень прибыли или в отдельные периоды наличие убытков является фактором риска, однако, можно отметить, что во многом текущие показатели прибыли и рентабельности вызваны спецификой строительной деятельности - значительная часть потоков будет сгенерирована после сдачи проектов и рядом аспектов бухгалтерского учета. Кроме того, результаты 2008 года уже свидетельствуют о росте доходов и улучшении ситуации.

Высокая зависимость от конъюнктуры рынка недвижимости и макроэкономических факторов также предопределяет потенциальные риски компании. Финансирование девелоперской деятельности (76% выручки компании) требует, как правило, привлечения долгосрочных заемных средств. Финансовый кризис усложняет рефинансирование обязательств и увеличивает стоимость кредитных ресурсов для строительных компаний. Кроме того, сектор недвижимости и, прежде всего офисной (около 50% портфеля недвижимости "Системы-Галс"), оказался одним из самых сильно пострадавших в условиях кризиса из-за значительного снижения спроса, падения стоимости недвижимости и арендной платы. Подобная ситуация приводит к сокращению доходов компании. При этом можно отметить, что в среднесрочной перспективе на рынке из-за текущего снижения объемов строительства может возникнуть дефицит предложения, что приведет к восстановлению растущего тренда стоимости недвижимости.

Компания ОАО "Система-Галс" была создана в 1994 году для управления активами АФК "Система" в сфере недвижимости и строительства. С начала своей деятельности "Система-Галс" завершила около 40 строительных проектов общей площадью около 340 тыс. кв. м. В настоящее время Система-Галс занимается строительством офисов класса А, В, а также строительством многофункциональных комплексов, жилых домов бизнес-класса, коттеджных поселков, застройкой земельных участков. Основными направлениями деятельности компании являются девелопмент, управление активами, в том числе объектами недвижимости. По состоянию на 1 июля 2008 года компания Cushman & Wakefield оценила принадлежащую Системе-Галс долю в объектах и проектах, входящих в портфель компании в $3.8 млрд.

Кредитный рейтинг, а также любая информация и выводы, содержащиеся в пресс-релизе, должны рассматриваться исключительно как мнение о кредитоспособности, а не рекомендация по покупке-продаже ценных бумаг или предоставлению банку заемных средств.
Рейтинговое агентство AK&M не принимают на себя никакой ответственности в связи с любыми интерпретациями, выводами и последствиями, связанными с применением третьими сторонами результатов проведения рейтинговой оценки.
Рейтинговое агентство АК&М является ведущим независимым национальным рейтинговым агентством в России. Начало рейтинговой деятельности – 1993 год.
Основным направлением деятельности Рейтингового агентства АК&М является присвоение рейтингов различным объектам, составление рейтингов, позиционирующих компании и регионы, проведение комплексных аналитических исследований.
Рейтинговое агентство АК&М аккредитовано СРО «Национальная фондовая ассоциация».

Москва, ул. Губкина, 3
ЗАО «Рейтинговое агентство АК&M»
www.akmrating.ru
Аналитик: Яркоев Сергей
Тел: (495) 916-70-30, Факс: (499) 132-69-18