Проведя комплексный анализ показателей деятельности компании с учетом складывающейся ситуации на рынке недвижимости, ЗАО «Рейтинговое агентство АК&M» подтвердило ЗАО «ИНТЕКО» рейтинг кредитоспособности «В++» с позитивными перспективами.

Рейтинг «В++» с позитивными перспективами означает, что ЗАО «ИНТЕКО» относится к классу заемщиков с удовлетворительным уровнем надежности. Риск несвоевременного выполнения обязательств невысокий. Вероятность реструктуризации долга или его части незначительна. В перспективе уровень кредитоспособности компании, вероятнее всего, повысится.

ИНТЕКО является крупной многопрофильной компанией, специализирующейся на производственной и строительно-инвестиционной деятельности. Основной бизнес компании сосредоточен в Московском регионе, но в то же время развиваются и другие направления. Выручка ЗАО «ИНТЕКО» в 2006 году составила 13.6 млрд. руб. Около 80% денежного потока компании было сгенерировано строительно-инвестиционным направлением бизнеса, 20% - финансовыми направлениями, а 10% - прочими видами деятельности.

В настоящее время основная деятельность ЗАО «ИНТЕКО» связана с монолитным жилищным строительством и строительством офисной и гостиничной недвижимости. В то же время продолжается реструктуризация бизнеса компании. Так, компания намерена активно участвовать в строительстве «социального» жилья в рамках национального проекта «Доступное жилье» в регионах, что мы расцениваем позитивно, прежде всего, в части повышения имиджа компании. Продолжается развитие сегмента строительных материалов. Руководством проводится политика по укрупнению бизнеса компании. Планируется ликвидация направлений бизнеса объемом менее $100 млн.

Объем коммерческих площадей, возводимых ИНТЕКО и находящихся в стадии проектирования, а именно офисной, гостиничной недвижимости и торгово-развлекательных комплексов в настоящее время составляет около 1 млн. кв. м. Объем жилых площадей – около 4 млн. кв. м.

Важнейшим позитивным фактором для компании остается высокий спрос на офисную недвижимость и более качественное монолитное жилье. При этом спрос на монолитное жилье и офисные помещения является наиболее платежеспособным, что обеспечивает ИНТЕКО высокие объемы денежных притоков. Доля компании на рынке недвижимости бизнес-класса в Москве составляет более 30%.

Рост населения Москвы, повышение уровня жизни и доходов, развитие ипотеки и прочих жилищных программ, развитие бизнеса и рост числа туристических и деловых визитов в Москву по-прежнему обеспечивает и высокую доходность инвестиций компании. Крайне высокая рентабельность в секторе жилой недвижимости в Москве в совокупности с высоким уровнем добавленной стоимости по дорогим высококачественным проектам обеспечивают устойчивый рост прибыльности бизнеса. Это значительно повышает финансовую стабильность компании, обеспечивая высокий уровень капитализации. Денежные потоки компании по-прежнему демонстрируют высокий уровень оборачиваемости. Значительная доля доходов ИНТЕКО реинвестируется.

Существенно возросло количество проектов ИНТЕКО. Всего в настоящее время компания реализует 11 проектов в сегменте коммерческой недвижимости, 6 в сегменте жилой недвижимости, 4 проекта общественных зданий. Причем по сравнению с предыдущим анализов диверсификация проектов значительно расширилась. На существенно более качественный уровень выходит гостиничный бизнес – отели строятся не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге и Праге.

Подтверждением высокой доходности инвестиций компании является и ее деятельность на рынке ценных бумаг. ИНТЕКО владеет пакетами ряда крупных рыночных компаний и проводит активные операции на рынке, обеспечивающие ликвидность ее активов и повышающие отдачу от капитала. Так, в 2007 году был создан закрытый паевой фонд «Континенталь». Стоимость имущества фонда составляет $3.5 млрд.

Позитивным фактором для оценки кредитоспособности компании остается хорошая кредитная история. ЗАО «ИНТЕКО» регулярно и своевременно производило выплаты по долговым обязательствам и начисленным процентам. В срок (в феврале и апреле 2007 года соответственно) были погашены облигации ЗАО «ИНТЕКО» (номер госрегистрации 4-01-05669-H, объемом эмиссии 1200 млн. руб.) и дочерней организации ООО «Интеко-инвест» (номер госрегистрации 4-01-36042-R, объемом эмиссии 3000 млн. руб.).

В настоящее время в структуре долга компании отсутствуют просроченные обязательства. В дальнейшем компания не намерена менять свою политику в сфере обслуживания долга, и планирует своевременно производить все необходимые выплаты.

Вместе с тем, мы отмечаем и ряд факторов риска. Одной из самых главных проблем, негативно влияющих на рынок строительства и гостиничных услуг, которые находятся в фокусе бизнеса ИНТЕКО, как и ранее остается проблема недостаточности земельных участков. Данный факт вкупе с высоким уровнем зарегулированности отрасли ограничивает рост предложения и свидетельствует о высоких административных барьерах. Изменение законодательства, требований к застройщикам, различных законодательных актов может нанести существенный вред компании и отрицательно отразиться на кредитоспособности ЗАО «ИНТЕКО».

Продолжающийся процесс реструктуризации бизнеса также остается одним из факторов риска. В то же время перспективность выбранных направлений, с нашей точки зрения, позволяет рассчитывать на  положительный эффект в части формирования денежных потоков ЗАО «ИНТЕКО». Кроме того, сформировавшиеся по сравнению с моментом предыдущего анализа результаты, особенно в части гостиничного бизнеса, свидетельствуют о продуманности и взвешенности решений по изменению или переориентации сегментов бизнеса компании.

Фактором, сдерживающим оценку кредитоспособности компании, является довольно высокая степень информационной закрытости компании. Публичных данных о деятельности компании недостаточно для того, чтобы бизнес ИНТЕКО можно было назвать полностью прозрачным.

Уровень долговой нагрузки компании остается на значительном уровне, однако демонстрирует снижение. По данным на конец I полугодия 2007 года, долг компании без учета кредиторской задолженности составлял 37 млрд. руб., или 34% к активам. При этом коэффициент независимости составляет 0.652, что является невысоким показателем. Вместе с тем, мы не ожидаем затруднений или проблем с выполнением обязательств компании, поскольку она обладает высоким уровнем потенциальной привлекательности для кредиторов и не имеет проблем с перекредитованием. Анализ процентных ставок и кредитного портфеля компании свидетельствует о высокой степени доверия со стороны банков. Также мы отмечаем в целом существенные позитивные изменения в части снижения уровня долговой нагрузки.

Еще одним фактором риска остается зависимость деятельности компании от конъюнктуры рынка недвижимости. Бизнес ЗАО «ИНТЕКО» существенно определяется ценовыми тенденциями, складывающихся на достаточно высокорискованном строительном рынке. Вместе с тем во многом именно подобная деятельность и обеспечивает высокую доходность от инвестиционной деятельности ИНТЕКО.